전세사기 예방 꿀팁 – 계약서 쓸 때 확인할 것들

전세사기 예방! 부동산 계약서 쓸 때 반드시 확인해야 할 7가지 체크포인트

전세사기가 너무 많습니다.
작정하고 달려들면 사실상 막기 어려운 경우도 있지만, 그렇다고 손 놓고 당할 수는 없잖아요.

그래서 오늘은 전세 계약을 앞두고 피해를 조금이라도 줄이기 위해 꼭 확인해야 할 것들을 정리해보았습니다.
모두가 아는 것 같지만 막상 계약서 쓸 때는 놓치기 쉬운 것들이죠.

작은 노력 하나가 수천만 원의 손해를 막아줄 수 있습니다.
전세 계약 전, 아래 항목들을 체크리스트처럼 꼭 확인해보세요.

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1. 등기부등본은 직접 확인하자

계약 직전, 최신 원본을 직접 열람하는 것이 핵심!

 

전세사기에서 가장 빈번한 수법 중 하나는 소유자 행세를 하는 제3자와의 계약입니다.
따라서 등기부등본 상 소유자와 실제 계약자가 동일한지 반드시 확인해야 해요.
집주인의 신분증과 등기부등본상의 소유자 정보(이름·주민번호 일부 등)를 대조해 보는 건 기본 중 기본입니다.

또한 근저당권(담보 대출)이나 가압류, 압류 등 선순위 권리가 있는지도 꼼꼼히 살펴야 해요.

 

전세보증금보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리가 있다면, 혹시나 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 생기기 때문입니다.

 

[정부24 > 부동산등기]에서 누구나 쉽게 온라인 열람 가능
주민센터 방문 시 무인발급기 또는 창구에서도 열람 가능

 

Tip! ‘갑구’와 ‘을구’를 꼭 구분하세요

• 갑구: 소유권 관련 정보
• 을구: 저당권, 근저당권, 전세권 등 권리 설정 내역

잔금 지급 당일에도 등기부등본 재확인 필수!
계약 후 잔금일 사이에 새로 근저당권이 잡히거나 가압류가 발생할 수 있기 때문에, 입주 직전까지 등기부등본은 계속 확인해야 합니다.

만약 집주인이 임대사업자(법인)라면, 법인등기부와 사업자등록증을 따로 요청해서 신뢰도를 점검하세요.

 

 

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2. 집주인 실명 확인 & 대리인 계약 시 위임장 체크

계약 상대가 진짜 집주인이 맞는지 꼭 확인하세요.

전세사기의 대표적인 수법 중 하나가 ‘집주인 행세’를 하는 것입니다. 계약 상대가 등기부등본상의 실소유주와 일치하는지 꼼꼼히 검증해야 합니다.

 

집주인 본인일 경우

• 신분증 확인: 이름, 주소, 주민등록번호 뒷자리까지 정확히 일치하는지 확인
• 등본(주민등록초본): 해당 주소지 거주 여부를 확인하는 용도로 활용

대리인일 경우 (위험도 ↑)

• 공증받은 위임장 필요:
  • 계약 목적
  • 전세보증금 액수
  • 계약 기간 및 주소
  • 대리인 인적 사항 등이 구체적으로 기재되어 있어야 함
• 인감증명서: 위임인의 인감 도장과 동일한 인감인지 대조
• 주의: 대리계약은 반드시 서류가 완비된 경우에만 진행하며, 가능하면 직접 집주인과 계약하는 것이 가장 안전합니다.

추가 체크포인트

• 공동명의일 경우: 공동소유자 전원의 동의가 필요하며, 모두의 서명 또는 위임장이 있어야 합니다.
• 법인 소유일 경우: 법인인감증명서 및 법인 등기사항전부증명서까지 확인해야 합니다.

 

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3. 전입신고 & 확정일자 받기

전세보증금 보호의 첫걸음! 절대 놓치지 마세요.

 

전세 계약을 안전하게 마쳤더라도, ‘전입신고’와 ‘확정일자’를 제대로 받지 않으면 내 전세금은 법적으로 보호받을 수 없습니다.
이 두 가지를 모두 완료해야 ‘대항력’과 ‘우선변제권*이 생기며, 추후 집이 경매에 넘어가더라도 일정 금액을 먼저 돌려받을 수 있습니다.

 

전입신고 + 확정일자 = 전세보증금 보호의 핵심

• 전입신고: 내가 실제 거주하고 있다는 것을 증명하는 절차
• 확정일자: 계약서에 날짜 도장을 찍어 법적 효력을 인정받는 것
• 이 두 가지를 함께 해야 전세계약의 ‘대학력’을 갖게 됩니다.

어디서, 어떻게 받나요?

• 주소지 관할 주민센터 방문
• 필요 서류:
  • 임대차계약서 원본
  • 신분증
  • 임대차 주소
• 전입신고 후 확정일자 신청까지 한 번에 가능 (5분 내외 소요)
• 요즘은 정부24 등 온라인으로 확정일자만 신청 가능하지만, 전입신고 없이 확정일자만 받아도 대학력은 인정되지 않음!
  반드시 전입신고를 먼저 하고, 그 자리에서 확정일자까지 받아야 안전합니다.

예시 상황

“계약하고 열흘 후 이사하면서 전입신고하자” → X

계약 후 바로 전입신고 & 확정일자 진행해야 만일의 사태(집주인 채무로 인한 경매 등)에서 보증금 우선 변제를 받을 수 있습니다.

 

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4. 건축물대장 & 토지대장 확인

‘다가구 주택’은 특히 주의! 위법건축물 계약은 보증금 못 받을 수도 있습니다.

 

전세 계약 전에는 반드시 건축물대장과 토지대장을 열람해 해당 건물이 합법적인지, 소유 관계는 명확한지 확인해야 합니다.
불법 건축물이나 다가구 주택의 구조적 문제 때문에 전입신고조차 안 되거나, 내 보증금이 후순위로 밀릴 수 있어 심각한 금전 피해로 이어질 수 있습니다.

 

건축물대장 확인 – 위법 여부 체크

• 정부24 또는 구청 민원실에서 무료로 열람 가능
• 건축물대장을 통해 다음을 확인하세요:
  • 용도: 다세대인지, 다가구인지 구분
    • 다세대: 각 세대에 개별 전입 가능 → 안정적
    • 다가구: 건물 전체가 하나의 세대 → 세입자 여러 명이면 내 전입 순위가 밀릴 수 있음
  • 불법 증축 여부: 허가되지 않은 구조물이 있으면 계약 무효 위험
  • 현황과 실사용이 다른 경우 → 위법 가능성

주의! 불법 건축물은 관할 관청으로부터 철거 명령, 퇴거 명령이 내려질 수 있어 전세금 회수가 어려워질 수 있습니다.

 

토지대장 확인 – 소유관계 체크

• 해당 부지의 소유자 = 집주인과 동일한지 확인
• 토지와 건물이 다른 사람 소유일 경우, 분쟁 발생 시 복잡해질 수 있음
  → 전세 계약 전에 소유자 명의 일치 여부 확인 필수!

이런 경우 특히 위험합니다!

• ‘다가구주택’인데 세입자가 3가구 이상
• 집이 실제 구조와 다르게 칸막이로 쪼개져 있음
• 등기부등본상 단독주택인데, 건축물대장은 다가구
• 집 내부 구조가 지나치게 복잡하고 문패도 불분명함

전세 계약 전에는 ‘건축물대장 + 토지대장 + 등기부등본’ 3종 확인은 필수입니다.
불법 건축물이거나 다가구 주택이라면, 보증금 보호를 위한 전입신고·확정일자에도 문제가 생길 수 있으니 반드시 꼼꼼히 확인하세요.

 

 

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5. 전세보증보험 가입 여부 확인

혹시 모를 사태에 대비하는 가장 확실한 방법

전세사기의 가장 강력한 방어막은 바로 전세보증보험입니다.

• 가입처:
  • HUG(주택도시보증공사)
  • SGI서울보증
    두 기관 모두 온라인 신청 가능하며, 방문 가입도 가능합니다.
• 가입 조건:
  • 계약서에 확정일자를 받은 후
  • 전입신고를 마친 일정 기간 이내 (보통 1~3개월 이내)
• 주의:
  • 집주인 동의 없이 세입자 단독으로 가입 가능
  • 보험 가입이 거절되는 경우, 위험 신호로 받아들여야 합니다 (예: 집주인이 다주택자이거나 세금 체납 이력, 대출 과다, 경매 이력 등)
• 가입 비용:
  • 전세금의 0.1~0.2% 수준으로 책정 (예: 전세금 1억 → 연 10만~20만원)
  • 작지 않은 금액이지만, 수천만~수억의 보증금을 보호받을 수 있어 사실상 필수 투자

전세보증보험은 ‘혹시나’가 아닌 ‘반드시’ 가입해야 할 안전망입니다. 보험이 거절되는 집은 계약 자체를 다시 생각해보는 것이 좋습니다.

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6. 특약사항에 반드시 넣어야 할 문구

말보다 문서! 계약서는 법적 방패입니다.

전세계약에서 말만 믿고 넘어가면 안 되는 부분이 바로 특약사항입니다.
향후 분쟁이 발생했을 때는 계약서에 명시된 문구만이 효력을 가집니다.
따라서 중요한 내용은 반드시 특약사항에 넣어두어야 합니다.

 

꼭 넣어야 할 특약 문구 2가지

"본 계약은 임차인의 확정일자 및 전입신고에 대해 임대인이 어떠한 이의도 제기하지 않는다."
→ 보증금 보호를 위한 우선변제권 확보에 필수 문구입니다.

"임대인은 전세보증보험 가입을 방해하지 않으며, 가입에 필요한 서류를 제공한다."
→ 보험 가입을 의도적으로 방해하는 임대인을 사전에 견제할 수 있습니다.

 

그 외에도 아래 내용도 함께 넣으면 좋습니다:

• "임대차 종료 시 임대인은 보증금을 반환하지 않을 경우 법적 조치를 수용한다."
• "해당 주택에 근저당권 등 권리 설정 시 즉시 임차인에게 통보한다."

계약서 특약은 향후 분쟁 발생 시 중요한 법적 근거가 됩니다.
불안한 말보다는 확실한 글로, 내 보증금을 지킬 수 있는 안전장치를 마련해 두세요.

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7. “보증금 너무 싸다”는 경계의 신호

시세보다 지나치게 저렴한 전세, 그냥 넘어가지 마세요.

전세사기의 가장 흔한 유인책은 ‘파격적인 가격’입니다.
누구나 저렴한 보증금에 혹할 수 있지만, 싸다고 덜컥 계약했다가는 수천만 원을 잃을 수 있습니다.

 

이런 상황이라면 의심하세요:

• 비슷한 평수, 위치의 다른 집보다 보증금이 20~30% 이상 저렴하다
• “집주인이 급전이 필요해서 싸게 내놓았어요” 같은 말을 반복한다
• 계약을 서두르거나 압박하는 분위기를 만든다

주의할 점

• 전세가는 단순히 시세가 아니라, 위험을 반영한 가격일 수 있어요
• 너무 싸다면 “이 집은 경매로 넘어갈 가능성까지 가격에 포함된 것”일 수도 있습니다

이렇게 대응하세요

• 네이버 부동산, 호갱노노, 직방 등에서 인근 시세를 꼼꼼히 비교
• 등기부등본, 건축물대장, 실거래가 조회까지 확인 후 계약 진행
• 한두 푼 아끼려다 보증금 전액을 날릴 수 있습니다

"이 집만 유독 싸요”라는 말, 달콤한 독약일 수 있습니다.
전세는 싸게 들어가는 게 중요한 게 아니라, 안전하게 나올 수 있어야 합니다.

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8. 계약서는 ‘원본’으로 2부 작성

세입자 1부, 집주인 1부 보관 – 모두 ‘원본’이어야 합니다.

전세계약은 구두가 아닌 ‘문서’ 계약입니다.
그중에서도 사본이 아닌 원본 계약서만이 법적 효력을 갖습니다.

 

꼭 지켜야 할 포인트

• 계약서는 ‘직접 작성한 동일한 원본 2부’를 각각 보관
• 서명 또는 날인(인감도장)이 있어야 효력 인정
• 특약사항까지 포함된 계약 조건 전부가 명시되어야 함
• 수정사항이 있다면, 수정한 부분마다 양측 날인 필수

이렇게 챙기세요

• 인쇄된 계약서에 꼼꼼히 모든 항목 기입한 후
• 세입자와 집주인이 같은 자리에서 각각 1부씩 날인
• 서명일자, 계약 기간, 보증금, 특약사항 등 빠짐없이 기재

특약사항도 말로만 하지 말고 반드시 서면으로 넣어야 나중에 효력을 주장할 수 있어요.

 

참고: 간혹 계약서를 한 부만 작성하고 사진으로 남기자는 집주인도 있는데, 이 경우 분쟁 시 세입자에게 불리하게 작용할 수 있으니 절대 피하세요.

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전세사기는 이제 남의 일이 아닙니다.

‘계약 전에 이것만은 꼭 체크하자’는 마음으로 준비한 이번 체크리스트가 여러분의 소중한 보증금을 지키는 데 도움이 되길 바랍니다.

(주의) 본 콘텐츠는 전세 계약 및 부동산 관련 일반 정보를 제공하기 위한 목적으로 작성되었습니다. 구체적인 사례에 따라 법적 해석이나 적용 방식은 달라질 수 있으며, 법률적 자문이 필요한 경우에는 반드시 변호사나 공인중개사 등 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다. 본 콘텐츠는 투자, 법률, 계약에 대한 최종 판단을 대체하지 않으며, 이로 인해 발생하는 손실이나 피해에 대해 작성자 및 게시자는 법적 책임을 지지 않습니다.

 

앞으로도 실생활에 꼭 필요한 정보, 부자학개론에서 계속 소개해드릴게요!

 

 

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